L’expertise : une valeur ajoutée indispensable.

Diagnostic

Plus que dans tout autre domaine, l’intervention de l’expert en matière commerciale est nécessaire.

Qu’il s’agisse de fixer le montant du loyer d’un local commercial, de façon amiable ou judiciaire, de déterminer la valeur d’un immeuble commercial ou d’un fonds de commerce, de  fixer l’indemnité d’éviction, de calculer  la valeur d’une société, ou de ses parts, l’intervention de professionnel expérimenté est facteur  de sécurisation.
Valoriser des actifs corporels est souvent aisé, à contrario, la même démarche sur des actifs incorporels demande beaucoup plus de technicité.
Evaluer un fonds de commerce pour la simple application d’un coefficient à son chiffre d’affaires est une méthode courante, mais hélas insuffisante. La mise en perspective avec d’autres pratiques est nécessaire ; multiples du résultat, multiple de l’excédent brut d’exploitation, doivent venir se confronter pour aboutir à un  résultat fondé.

Déterminer le montant d’un loyer de renouvellement d’un bail commercial, appliquer ou non un plafonnement, rechercher les causes qui pourraient justifier  le déplafonnement, analyser chaque élément d’une valeur locative, rechercher et étudier toutes références pertinentes,sont autant de motifs de recours à l’expert.

De meme proposer ou demander une indemnité d’éviction nécessite pour  sa détermination l’intervention d’un praticien expérimenté. Comment valoriser le fonds de commerce, les différentes indemnités, les frais de réinstallation, les coûts de licenciements éventuels, voila les questions auxquelles il faut répondre.

Dans toutes ces démarches France Investissement, vous propose son assistance et son expertise. N’hésitez pas à nous consulter et obtenir un devis.

L’expertise Immobilière, une démarche  parfois nécessaire, mais toujours utile

Particuliers, banques, institutionnels, juridictions, tout acteur de la vie économique a besoin de connaître la valeur d’un patrimoine immobilier pour le vendre, l’acquérir, le partager, l’attribuer, l’hypothéquer ou pour en déclarer la valeur à l’administration fiscale.

Véritable technique définie par la charte de l’expertise immobilière et par les normes d’expertises immobilières en Europe, l’approche de valeur vénale, nécessite une connaissance du marché immobilier approfondie.

Elle se base le plus souvent sur le croisement de plusieurs méthodes :
 -La première dite par comparaison consiste à rechercher des biens similaires et à en tirer un prix au mètre carré moyen appliqué après correctif au bien à évaluer.
- La seconde dite par capitalisation permet après avoir déterminé le revenu potentiel ou réel d’un bien de lui appliquer un taux dit de capitalisation qui en fixera la valeur.
- Enfin la dernière dite par «  les coûts » consister à rechercher  le cout que représente la construction d’un bien de la nature de celui a expertiser et à appliquer à ce cout de valeur à neuf , différentes  atténuations liées à l’état de l’immeuble.

Outre ces techniques usuelles et habituelle est apparue une méthode anglosaxonne dite des discounted cash flows ( dcf) qui permet d’évaluer un actif en fonction du cumul actualisé de ces revenus futurs.

 

Toute l’histoire de la science économique est basée sur la recherche de la notion de valeur. Le bien représente la rémunération des facteurs de production, (salaire, profit et loyer) pour Adam SMITH, pour  RICARDO elle est fruit de la rareté, enfin pour SAMUELSON, c’est la capacité d’anticipation des acquéreurs qui la fixe, autant de théories complémentaires  qui  générent l’interrogation.

L’expertise immobilière est une synthèse pragmatique de ces principes, elle nécessite expérience pratique ,rigueur et humilité.
Autant de compétences que France Investissement  mettra à votre service, n’hésitez pas à nous contacter  pour obtenir un devis.

L’expert et la copropriété : prévention et guérison 

Etat de l’immeuble, fonctionnement du syndicat , équilibre financier, solvabilité de la coporopriété et des copropriétaires sont autant de facteur dont la dégradation peut engendrer de lourdes difficultés.
Ces difficultés sont apparues d’une manière plus voyante dans les grands ensembles de banlieue, il serait  cependant  erroné  de les croire spécifiques à ce type d’habitat. De nombreux petits ensembles se sont  trouvés confrontés à cette problèmatique.

On peut hiérarchiser  en trois grandes catégories les ensembles  menacés :
Les copropriétés fragiles : pas ou peu dégradées, commençant à affronter des risques sérieux d’impayés, de mauvaise gestion ou de mésentente entre les copropriétaires,  elles nécessitent simplement une intervention externe pour les aider à traverser la crise.

Les copropriétés en difficultés réversibles :
Les problèmes ne sont plus embryonnaires, présents et avérés, leur traitement mérie une action résolue et efficace,  avec intervention des  instances judiciaires pour  donner force et  exécution aux mesures indispensables.

Les copropriétés en difficultés irréversibles :
Les blocages sont généralisés et d’une telle ampleur que le redressement à marche normale n’est plus possible, il faut donc des mesures extraordinaires non seulement judiciaires mais aussi administratives.

Dans tous les cas, il faut intervenir sur tous les leviers : état technique, fonctionnement, gestion, solvabilité, occupation, ce qui suppose la mise en oeuvre de compétences multiples. L’identification, le plus en amont des dysfonctionnements permet de leur apporter les réponses les plus adaptées et les plus efficaces. Il faut allier compétence, disponibilité et pilotage pour ramener à une situation normale et pérenne un ensemble en difficulté.

France Investissement vous propose de  participer à l’identification des difficultés  auxquelles votre immeuble est confronté, et  à mettre en oeuvre les  solutions les plus adaptées. Contactez nous afin que nous puissions étudier ensemble les différentes  options et leur cout.